O contrato particular de compra e venda de terreno é uma ferramenta jurídica essencial para formalizar o acordo entre comprador e vendedor para a transferência deste tipo de propriedade, tanto urbana quanto rural. E dada a complexidade dos processos deste tipo e as diversas nuances legais que podem surgir, compreender a estrutura e o propósito do acordo é fundamental para evitar disputas futuras.
Modelo de contrato particular de compra e venda de terreno
Para advogados que buscam auxiliar seus clientes na elaboração deste documento, é recomendável que acessem modelos que possam ser adequados conforme as necessidades específicas de cada situação.
Na sequência, disponibilizamos uma referência bem completa. Assim, você pode visualizar e entender com clareza os itens que compõem o acordo. Veja só:
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE TERRENO
IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES
Os abaixo assinados, (nome), (nacionalidade), (estado civil), (profissão), inscrito(a) no CPF sob o nº (informar) e no RG nº (informar), residente e domiciliado(a) à (endereço), doravante denominado(a) VENDEDOR(a), e (nome), (nacionalidade), (estado civil), (profissão), inscrito(a) no CPF sob o nº (informar) e no RG nº (informar), residente e domiciliado(a) à (endereço), doravante denominado(a) COMPRADOR(a), pelo presente instrumento contratam a venda e compra pactuada pelas cláusulas que seguem.
DO OBJETO DO CONTRATO
Cláusula 1ª. O presente contrato tem como objeto a venda do terreno situado à (endereço), na cidade de (município) – (UF), com (informar) metros quadrados, inscrito no Cartório de Registro de Imóveis sob a matrícula nº (informar), de propriedade do(a) VENDEDOR(a), livre de qualquer vício ou ônus.
DO PAGAMENTO
Cláusula 2ª. Por força deste instrumento, o(a) COMPRADOR(a) paga nesta data a quantia de R$ XX.XXX,XX (valor por extenso), em uma única parcela mediante transferência bancária para conta corrente (informar), agência (informar), do Banco (informar) de titularidade do(a) VENDEDOR(a).
DA POSSE
Cláusula 3ª. A posse do terreno passará ao(à) COMPRADOR(a) quando da assinatura deste instrumento, livre de qualquer impedimento que impeça sua livre fruição.
DAS OBRIGAÇÕES
Cláusula 4ª. O(a) COMPRADOR(a) se obrigará ao pagamento dos impostos, taxas e despesas que incidam sobre o terreno a partir do momento em que for assinado este instrumento, mesmo que o lançamento seja feito em nome do(a) VENDEDOR(a) ou de terceiros.
Cláusula 5ª. O(a) COMPRADOR(a) se responsabilizará pelas despesas decorrentes da transferência do imóvel, devendo o(a) VENDEDOR(a) se prontificar a assinar toda a documentação necessária para o bom andamento do processo.
DA MULTA
Cláusula 6ª. Caso alguma das partes descumpra o disposto nas cláusulas estabelecidas neste instrumento, responsabilizar-se-á pelo pagamento de multa equivalente a 10 (dez) por cento do valor da venda do contrato.
CONDIÇÕES GERAIS
Cláusula 7ª. O presente contrato passa a valer a partir da assinatura pelas partes, obrigando-se a ele os herdeiros ou sucessores das mesmas.
DO FORO
Cláusula 8ª. Para dirimir quaisquer controvérsias oriundas deste contrato as partes elegem o foro da comarca da situação do imóvel.
Por estarem assim justos e contratados, firmam o presente instrumento em duas vias de igual teor, juntamente com 2 (duas) testemunhas.
(localidade), (dia) de (mês) de (ano).
(assinatura)
(nome do(a) compromitente)
(assinatura)
(nome do(a) compromissário)
(assinatura)
(nome da testemunha) – Testemunha
CPF nº (informar)
(assinatura)
(nome da testemunha) – Testemunha
CPF nº (informar)
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O que é um contrato particular de compra e venda de terreno?
Com o modelo em mãos, é hora de explorarmos melhor suas características. Inicialmente, é importante ressaltar que um contrato particular de compra e venda de terreno tem a função de definir e formalizar a transação entre comprador e vendedor para a transferência de propriedade deste tipo de imóvel.
Assim, cabe a ele evidenciar obrigações e responsabilidades de cada parte, incluindo preço de venda, condições de pagamento e quaisquer outras condições acordadas, como prazos e garantias. Entre outras particularidades, o acordo visa a reduzir riscos, regular obrigações, prevenir erros e definir penalidades para todos os envolvidos.
Este tipo de contrato está previsto no Código Civil, nos artigos 481 a 504, validando sua legalidade para os mais variados tipos de negociação, como de terrenos urbanos e rurais. A legislação especifica ainda que as partes devem ser consideradas capazes e que não haja nenhum impedimento de venda para o bem negociado.
Mas fique atento! Estar previsto em lei não isenta o comprador e o vendedor de fazerem o reconhecimento de firma do documento nas transações inferiores a 30 salários mínimos. Essa formalidade é crucial nas transações que permitem o uso de contratos particulares em substituição à escritura pública.
O reconhecimento de firma garante que as assinaturas sejam autenticadas, fortalecendo a validade legal do contrato. Isso é especialmente importante nos compromissos de compra e venda que asseguram o direito real de aquisição, pois sem o devido reconhecimento de firma, o documento pode ser considerado um simples contrato de gaveta.
Diferenças entre contrato particular de compra e venda: terreno rural e terreno urbano
Muitas pessoas podem até achar que um contrato particular de compra e venda de terreno rural é igual a um contrato particular de compra e venda de terreno urbano, mas não é bem assim, porque se trata de imóveis diferentes. Os terrenos urbanos, por exemplo, são considerados benfeitorias, ou seja, são destinados para alguma função social. Já os rurais são tidos como construções para utilização das terras.
No artigo 4º da Lei de Desapropriação Rural, de 1993, temos a seguinte definição de imóvel rural:
prédio rústico de área contínua, qualquer que seja a sua localização, que se destine ou possa vir a se destinar à exploração agrícola, pecuária, extrativa vegetal, florestal ou agro-industrial.
Porém, antes de entrarmos nas especificidades de cada um deles, vamos às suas semelhanças: em ambos os casos o terreno deve constar no Registro de Imóveis e, para a transmissão de propriedade, deve ser cobrado o Imposto de Transmissão de Bens (ITBI). Dito isso, agora, sim, vamos às principais diferenças.
Regulamentos municipais (terrenos urbanos)
- Zoneamento: Define como um terreno urbano pode ser utilizado, categorizando áreas para residências, comércio, indústrias, entre outros. Este aspecto é crucial para determinar o potencial de desenvolvimento do terreno.
- Uso do solo: Refere-se às regras específicas sobre o que pode ser construído no terreno, incluindo limitações como altura máxima das construções, recuo obrigatório da via pública e taxa de ocupação do solo. Essas normas influenciam diretamente o valor e a utilidade do terreno urbano.
Aspectos rurais (terrenos rurais)
- Acessibilidade: Importante no contexto rural, refere-se às vias de acesso ao terreno, que podem afetar a logística de transporte e a viabilidade de projetos agrícolas ou industriais.
- Recursos naturais: Terrenos rurais podem incluir recursos como florestas, corpos d’água ou jazidas minerais. O contrato deve detalhar o direito de exploração desses recursos, assim como as responsabilidades ambientais associadas.
- Destinação agrícola: Define o uso do terreno para atividades como agricultura, pecuária ou silvicultura. É necessário especificar no contrato as atividades permitidas e as restrições pertinentes, como o respeito a áreas de preservação permanente.
Registro e regularização
- Registro de imóveis: A forma de registro pode variar. Em áreas urbanas, o registro é frequentemente mais complexo devido à maior incidência de transações e disputas. Nos terrenos rurais, o registro pode ser mais simples, mas exigem o Cadastro Ambiental Rural (CAR) e o Cadastro Nacional de Imóveis Rurais (CNIR).
- Regularização: Em áreas urbanas, pode envolver a regularização de construções e a adequação a planos diretores. Nos rurais, pode ser necessário regularizar aspectos como reserva legal e outras obrigações ambientais.
Impostos
- Imposto Predial e Territorial Urbano: O IPTU é cobrado anualmente sobre propriedades urbanas. Ele é calculado com base na localização e no valor venal do imóvel e é destinado a financiar serviços públicos como iluminação, pavimentação e coleta de lixo.
- Imposto Territorial Rural: Já o ITR também é cobrado anualmente, mas sobre propriedades rurais. O valor é calculado com base no tamanho da área e no grau de utilização do imóvel, que pode ser agrícola, pecuário ou mesmo estar improdutivo. Parte dos recursos é destinada ao município onde o imóvel está localizado, incentivando o desenvolvimento rural.
Financiamento e uso de FGTS
- Terrenos urbanos: Os terrenos urbanos geralmente têm acesso mais fácil a financiamentos devido à sua localização e potencial de desenvolvimento, tanto que as instituições financeiras oferecem diversas opções de crédito para aquisição e construção, com avaliação baseada no valor do terreno e na renda do comprador. Além disso, desde que o terreno seja parte de um projeto de construção de moradia própria, o FGTS pode ser utilizado. No entanto, o comprador deve cumprir certas condições, como não ter outro imóvel na mesma cidade ou região metropolitana e o terreno deve estar habilitado no sistema do FGTS.
- Terrenos rurais: O financiamento rural pode ser mais restrito e condicionado ao tipo de atividade agrícola ou desenvolvimento proposto para o terreno. Existem programas de crédito rural específicos, mas com requisitos rigorosos sobre a utilização da propriedade e a experiência do comprador em atividades rurais. Geralmente, requer que o comprador prove que não possui outros imóveis urbanos ou rurais no mesmo município, visando a evitar a concentração de terras. Aqui, normalmente o FGTS não é permitido para compra, a menos que o terreno se destine à construção de moradia própria do trabalhador, o que é raro.
Essas diferenças refletem a necessidade de considerar diversos fatores legais e regulatórios na elaboração de contratos de compra e venda, garantindo que todas as especificidades do terreno sejam devidamente documentadas e legalmente amparadas. Isso minimiza riscos e assegura que as partes estejam cientes e de acordo com suas obrigações e direitos.
Perguntas frequentes
ara fazer um contrato de compra e venda de terreno sem a necessidade de escritura pública, é possível elaborar um contrato particular. Este documento deve conter todas as informações essenciais, como descrição do terreno, dados das partes, preço, condições de pagamento e assinaturas de comprador e vendedor. É importante também ter testemunhas e realizar o reconhecimento de firma em cartório para validar o contrato legalmente, especialmente em transações nas quais o valor do imóvel não ultrapasse 30 salários mínimos.
Sim, é possível registrar um contrato particular de compra e venda de terreno no Registro de Imóveis competente. Para isso, o contrato deve estar assinado pelas partes e pelas testemunhas, com as firmas reconhecidas. Além disso, o documento deve cumprir todos os requisitos legais e fiscais, como o pagamento dos impostos devidos, para ser registrado e garantir a transferência efetiva da propriedade.
Sim, é possível anular um contrato de compra e venda de terreno. A anulação pode ocorrer por vários motivos, como vícios ou defeitos no consentimento (erro, dolo, coação), incapacidade das partes, ilegalidade do objeto ou não cumprimento das formalidades legais. Caso uma das partes sinta-se prejudicada ou enganada, pode-se buscar a anulação judicialmente, apresentando as provas necessárias para demonstrar a justificativa da anulação.
Conclusão
Como vimos, o contrato particular de compra e venda de terreno é um documento fundamental para que o negócio tenha validade jurídica e traga segurança para as partes envolvidas. E, nesse sentido, entender todas as suas particularidades, especialmente as diferenças entre acordos relativos a propriedades urbanas e rurais, é essencial para que sejam evitados futuros litígios e para garantir que a transação imobiliária prossiga de maneira suave e satisfatória para todos os envolvidos.
