Negócio em família? Saiba como fazer um contrato de compra e venda entre irmãos 

Fazer um contrato de compra e venda entre irmãos pode parecer, à primeira vista, algo desnecessário. Afinal, estamos falando de pessoas próximas, ligadas por histórias e, muitas vezes, até bens em comum. No entanto, quando o assunto envolve patrimônio, especialmente imóveis, é fundamental garantir que tudo esteja documentado com clareza e respaldo legal. 

É essa formalização que vai proteger os direitos de quem vende, dar segurança a quem compra e ainda ajudar a preservar a harmonia familiar. Por isso, neste artigo, vamos explicar os principais aspectos legais envolvidos em uma negociação assim, os benefícios e desafios de firmar esse tipo de acordo, a diferença entre venda e cessão de herança e como redigir o documento corretamente. Acompanhe! 

Aspectos legais da compra e venda entre familiares 

A compra e venda de bens entre familiares é permitida pela legislação brasileira desde que algumas condições sejam respeitadas. O Código Civil, principalmente nos artigos 481 a 532, trata da compra e venda como um contrato bilateral em que uma das partes se compromete a transferir a outra a propriedade de um bem, mediante pagamento.  

No caso específico de transações entre irmãos, a lei não impõe restrições específicas, mas é importante observar alguns cuidados: 

• A negociação deve ter consentimento livre e esclarecido de ambas as partes, sem vícios como erro, coação, dolo ou simulação, conforme os artigos 138 a 150 do Código Civil. 

• O bem precisa estar legalmente disponível, ou seja, com documentação regularizada, especialmente se for um imóvel. 

• Caso o bem esteja em nome de mais de um proprietário, como em situações de copropriedade herdada, é necessário o consentimento dos demais coproprietários, exceto se houver a cessão formal de direitos por escritura pública. 

• No caso de um contrato de compra e venda de imóvel entre irmãos, o acordo só produz todos os efeitos legais após a lavratura da escritura pública — exigida pelo artigo 108 do Código Civil para imóveis com valor superior a 30 salários-mínimos — e o registro no cartório de imóveis. 

Além disso, mesmo sendo um negócio entre parentes, o valor de venda deve refletir o valor real do bem. Operações com valores muito abaixo do mercado podem levantar suspeitas de simulação fiscal ou doação disfarçada, com risco de questionamento pela Receita Federal ou necessidade de recolhimento do ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação). 

Vantagens e desvantagens do contrato de compra e venda entre irmãos 

Fazer um contrato de compra e venda entre irmãos tem diversos pontos positivos, sobretudo porque a relação de proximidade pode facilitar a negociação e reduzir barreiras burocráticas. Porém, é preciso reconhecer que as emoções e o histórico familiar podem afetar o andamento e o resultado da transação. 

A seguir, confira as principais vantagens deste tipo de transação e também os riscos que precisam ser avaliados para evitar problemas: 

Vantagens do contrato de compra e venda entre irmãos 

• Confiança no relacionamento: Negociar com um irmão tende a ser mais confortável do que com terceiros. E essa confiança pode facilitar a definição de prazos, valores e formas de pagamento. 

• Flexibilidade nas condições: É comum que irmãos sejam mais compreensivos entre si, permitindo ajustes como parcelamentos mais flexíveis, dispensa de garantias ou pagamentos intermediários. 

• Redução de custos: A negociação direta entre irmãos elimina custos com corretagem, anúncios ou intermediação imobiliária. 

• Regularização de posse ou uso: Em muitos casos, um dos irmãos já reside no imóvel ou utiliza um bem que está em nome de ambos. Então, formalizar a compra e venda permite que a situação seja regularizada juridicamente. 

Desvantagens e riscos do contrato de compra e venda entre irmãos 

• Conflitos familiares: Apesar da boa intenção inicial, desentendimentos sobre o valor do imóvel, as condições de pagamento ou a divisão de outros bens podem gerar atritos e comprometer o relacionamento. 

• Falta de formalização adequada: A proximidade pode gerar um falso sentimento de segurança e levar as partes a firmar apenas um acordo verbal ou informal. Sem registro, o negócio não tem validade contra terceiros. 

• Interferência de terceiros: Outros membros da família, como cônjuges, herdeiros ou pais, podem influenciar negativamente ou contestar o negócio, sobretudo em casos de herança. 

• Judicialização futura: A ausência de clareza no contrato pode gerar disputas judiciais. Mesmo um detalhe como a data da transferência da posse pode virar um ponto de conflito. 

Para ficar mais claro, imagine dois irmãos que herdaram um imóvel e um deles deseja ficar com o bem. Eles combinam verbalmente que o irmão comprador pagará o valor da metade ao outro. Sem contrato, sem escritura e sem registro, essa transação não tem efeito legal.  

Anos depois, um herdeiro do irmão que vendeu pode questionar a validade da venda, exigindo sua parte — um problema que poderia ser facilmente evitado com um contrato formal. 

Qual a diferença entre contrato de compra e venda e cessão de direitos hereditários? 

Essa é uma dúvida muito comum em negociações familiares. A cessão de direitos hereditários é utilizada quando a herança ainda não foi partilhada. Aqui, o herdeiro cede seus direitos sobre a herança como um todo ou sobre uma parte dela a outra pessoa, que pode ser um irmão ou até um terceiro. Esse tipo de transação está previsto no artigo 1.793 do Código Civil, e representa a transferência da posição do herdeiro no inventário, e não a venda de um bem específico. 

Também é importante lembrar que, segundo o artigo 1.794 do Código Civil, quando a cessão de direitos hereditários é feita a um terceiro, os demais herdeiros têm preferência e devem ser notificados. Contudo, se a cessão for feita a outro herdeiro, como um irmão, não há necessidade de consentimento dos demais. 

Já o contrato de compra e venda é aplicado após a partilha, quando o bem já está individualizado e registrado em nome de um ou mais herdeiros. Nesse caso, trata-se de uma venda tradicional, envolvendo um bem específico, como um imóvel, com escritura e registro. 

Vejamos um exemplo para ilustrar: dois irmãos herdaram um imóvel, mas o inventário ainda está em andamento. Se um deles quiser vender sua parte ao outro, o correto é fazer uma cessão de direitos hereditários. Mas se o inventário já foi finalizado e o imóvel está oficialmente em nome dos dois, aí sim é possível firmar um contrato de compra e venda de imóvel entre irmãos. 

Como redigir um contrato de compra e venda entre irmãos? 

Apesar de envolver pessoas próximas, o contrato de compra e venda entre irmãos deve ser redigido com o mesmo cuidado de qualquer outro acordo formal. Isso garante que todos os termos estejam claros, evita interpretações equivocadas e dá segurança jurídica à transação. Confira os elementos que não podem faltar no documento: 

1 – Identificação completa das partes 

O contrato deve trazer os dados de ambos os irmãos: nome completo, nacionalidade, estado civil, profissão, número de CPF e RG, endereço completo e o grau de parentesco. 

2 – Descrição detalhada do bem 

É essencial fazer uma descrição precisa do bem negociado, seja um imóvel, veículo, equipamento ou qualquer outro item, incluindo informações como localização, número de registro, características físicas, identificação oficial e demais dados que comprovem claramente do que se trata. 

3 – Valor e condições de pagamento 

O documento precisa deixar claro o valor acordado para a venda e como será feito o pagamento: à vista, parcelado, com entrada, via transferência bancária, entre outros. Detalhar prazos, datas e possíveis encargos por atraso é fundamental. 

4 – Responsabilidades e cláusulas adicionais 

É importante definir quem será responsável pelo pagamento de impostos (como o ITBI), taxas de cartório, escritura e registro. Também é possível incluir cláusulas sobre: 

• Prazo para entrega da posse do bem; 

• Penalidades por descumprimento contratual; 

• Multa em caso de desistência; 

• Possibilidade de rescisão amigável, entre outras. 

5 – Assinaturas e testemunhas 

Para que o contrato tenha validade jurídica, ele deve ser assinado por ambas as partes e por, no mínimo, duas testemunhas. No caso de imóveis com valor superior a 30 salários mínimos, a formalização deve ser feita por escritura pública, conforme determina o artigo 108 do Código Civil. 

6 – Registro em cartório (no caso de imóveis) 

Além do contrato, é fundamental lavrar a escritura pública em cartório e, em seguida, registrar a transferência no Cartório de Registro de Imóveis. Só assim a propriedade será efetivamente transferida para o comprador, com validade perante terceiros. 

E lembre-se: não é só o contrato de compra e venda entre irmãos que precisa ser bem redigido. Qualquer contrato — seja entre familiares, empresas ou clientes — deve seguir critérios técnicos e legais para garantir segurança às partes envolvidas.  

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Perguntas frequentes 

Conclusão 

O contrato de compra e venda entre irmãos é uma ferramenta importante para dar segurança jurídica a acordos familiares que envolvem bens. Ao formalizar a negociação, as partes evitam mal-entendidos e protegem seus direitos de forma clara e legítima. 

Mais do que um documento, esse tipo de contrato contribui para manter a harmonia entre os envolvidos, garantindo que cada etapa da transação seja conduzida com transparência e equilíbrio. Assim, todos saem ganhando — tanto no aspecto legal quanto no familiar.